十位大咖曝光南京橋北二手房市場真相
十位大咖曝光南京橋北二手房市場真相
365淘房 2018年09月30日 11:35 我要評論
作為橋北聯結主城的一條重要的過江通道，長江大橋經過兩年大修，即將在年底恢復通車。大橋恢復通車以後，過江難的問題能否順利解決？橋北的二手房價格會不會因此上漲？教育、交通等多重利好加持，板塊價值如何體現？
9月29日下午，365淘房2018年橋北二手房市場研討會在威尼斯水城酒店圓滿舉行，三六五網存量房中心副總經理陳亮亮、橋北各大品牌經紀公司的老總們親臨會議現場，開展瞭一場激烈的大討論。
看點01
江北二手房市場數據發佈！橋北6個小區位居漲幅前十
365淘房存量房中心副總經理陳亮亮對橋北二手房市場數據進行瞭公開發佈。陳總現場分析瞭近兩年江北二手房交易量走勢，數據表明，兩年間，江北的二手房成交量整體呈下滑趨勢，不過成交量下滑主要還是受市場大環境的影響，長江大橋封閉維修對橋北市場有影響但關系不大。
2016年9月，南京限購重啟，隨後又相繼出臺瞭限貸、限售等調控政策，再加上貸款政策的不斷收緊，利率上浮，導致不少購房人放緩瞭購房的節奏，進入觀望狀態，成交周期也隨之變長。
值得註意的是，365指數數據顯示，從2016年10月到2018年8月，浦口區二手房掛牌均價漲幅最大的小區是旭日華庭，漲幅達到瞭20.93%；漲幅排在第二和第三位的分別是群盛北江豪庭和明發濱江新城。
漲幅前10的小區中，有6個小區位於配套完善的橋北板塊，其中大部分都是浦外或者瑯小明發濱江分校的學區房。剛需主導的市場下，學區成為房產升值的重要推動。
看點02
大咖雲集！橋北資深品牌中新竹靜電機保養價格介老總共同研討市場
@三六五網存量房中心副總經理陳亮亮：橋北市場剛需仍是主力學區盤優勢將繼續凸顯
在研討會上，三六五網存量房中心副總經理陳亮亮對橋北後期的市場進行瞭展望：
交易量穩中有升
長江大橋年底回歸，將會從一定程度上解決橋北人民“過江難”的問題，會加快剛需入市步伐，交易量預計穩中有升。
剛需仍是主力
橋北板塊的環境瓶頸短期內無法解決，況且待開發的地塊較少，改善型住宅產品幾乎空白，二手房市場需求在很長一段時間內將仍然以剛需為主。
房價總體平穩
長江大橋通車後，現階段“捂房惜售”的房主會有一波漲價，掛牌量增加，房價出現一波短期上漲。但由於市場總體形勢，房價總體保持平穩。
學區盤優勢繼續凸顯
由於教育資源的稀缺性，橋北的優質教育資源顯得更加珍貴，瑯小明發濱江分校、一中明發濱江分校以及浦外等僅有的幾所優質學校的學區房將會更加搶手。
@高業房產副總經理苗旺：大橋回歸對房價推動有限江北未來教育看民辦
對於整個橋北板塊來說，單單看大橋回歸這一項利好，對房價的推動作用是有限的，我不認為一個過江通道會解決現在市場下行的問題。現在市場整體處於一個下行區間，這是受整個國傢的經濟形勢影響的，南京也不例外，並且我認為現階段的市場下行還隻是個開始。
江北之前是沒有學區房的概念的，名校的誕生需要歷史文化的沉淀，江北之前是一片空白，現在經過很多年的沉淀。現在讓橋北部分小區引為資本的瑯小明發濱江分校和一中明發濱江分校隻不過是對橋北教育資源弱勢的一個彌補，並不能成為相應小區房價的支撐點。
未來整個江北新區的教育應該是看江北核心區，雖然核心區現在並沒有實質性的名校，但是未來規劃肯定是不會弱的。並且江北在教育方面的規劃跟主城區應該是差異化路線，江北未來教育主要看民辦，比如蘇傑學校、漢開書院和育英二外等。
@德冠置業總經理李定偉：置換可以考慮橋北的學區房剛需首推高新區
大橋重新通車不足以解決橋北的“過江難”問題，上下班高峰期也一樣會擁堵。大橋回歸也並不足以支撐橋北房價的上漲，至於現在有些房主捂房惜售，試圖等大橋通車以後漲價出售，這隻能是一個美好的幻想。
對於板塊的選擇上，首次置換的客戶可以首選橋北的學區房，同時要考慮小區環境和周邊配套的因素。但是橋北這一塊沒有兩者兼顧的，一般學區比較好的小區環境特別差，環境相對較好的小區學區配置又比較一般，主要還是看購房者自己的選擇。剛需因為要考慮價格，我推薦高新區，小區環境好，戶型齊全，開發商贈送面積多，比橋北更有發展空間。
@居巢房產總經理胡承諍：橋北置換需求眾多購房者更看重小區環境
據我瞭解，橋北客戶需求主要是以剛需和置換需求為主，一套房源能不能順利成交，不單單看學區，學區這塊在購房者的選擇裡占比不是很大，購房者更看重小區環境和配套，當然，房源自身的賣點也非常重要。
而從房價上來看，橋北目前的房價也逐漸在脫離剛需，旭日愛上城這樣一些小區單價甚至已經超過3萬，這對於剛需來說是非常不友好的。而推動這些小區房價上漲的因素跟學區沒有太大關系，主要還是小區環境。
@宅福房產總經理彭令亮：買賣雙方博弈明顯買房人更看重小區顏值
目前橋北二手房買賣雙方博弈明顯，買賣雙方觀望情緒都比較濃重。由於整體經濟形勢不容樂觀，房產稅的出臺可能就在一夜之間，所以最近也出現瞭個別房主降價拋房的現象。
學區配套的提升，並不能成為橋北房價的主要支撐點。目前橋北學區房，並不是剛需群體能買得起的，按照現在的市場價格，兩房也要200萬以上瞭，很多人隻能通過換房的方式購買。實際上，很多橋北買房人更看重小區“顏值”，我也認可小區環境非常重要，像弘陽旭日上城在橋北一帶價格賣的高，和環境因素密不可分。
@美芝嘉房產運營總監錢玉堂：“金九銀十”並沒有如期到來需求仍是剛需為主
房價走勢和市場緊密相關，近期橋北二手房的客戶群仍然是以剛需為主，單價低的房源相對還是更受歡迎。現在是九月末，二手房市場的“金九銀十”並沒有到來，我預計在年後可能會爆發。年底大橋通車，我認為對橋北房價不會有太大影響。
目前在橋北買房的客戶，都是自住兼投資。橋北雖然名校分校眾多，但我認為還是比不上市區裡的二線名校。我預計，未來教育資源還是集中在江北核心區。
我對現在橋北整個二手房市場不是很看好，一個區域的成熟，除瞭學區，還有很多值得考慮，比如交通、醫療等，橋北的支撐相對比較少，就比如說，橋北目前一個三甲醫院也沒有，後期還需完善；另外，政策對房價影響非常大，二手房整體成交量、成交價還是根據全國的行情走。我對整個市場的預期不是太好，全南京二手房市場大環境未來一年多不會很理想。
@高業房產業務總監候仕騮：橋北房價並不存在泡沫長期保持平穩
按照未來發展潛力，我把橋北熱門板塊進行瞭一個排序：江北核心區〉老山和高新區〉橋北。橋北是一個發展非常成熟的板塊，甚至在很多方面已經與主城接軌，個人認為橋北二手房市場沒有太大的發展空間，大橋通車對橋北房價的影響甚微。悲觀來看，這樣冷清的市場可能要維持一到兩年。
但是，橋北房價我也不認為有泡沫，可以說會維持一個長期平穩的走勢，目前的價格非常適合剛需入手，但成交中短期比較慘淡。
@居巢房產大區經理周飛：大橋回歸將會提升掛牌價買賣雙方博弈會加大
對橋北業主來說，大橋等過江通道的開通對房價提升會有影響，房主會主動抬高掛牌價，但是現在購房者非常理性，不一定接受房主的報價，所以這種矛盾一定會限制成交量。
再者，銀行放款速度緩慢，利率提高，會導致客戶心態發現變化，選擇觀望。限購政策之後，橋北二手房供應量非常大，已經供大於求，客戶的選擇面廣。
眾所周知，橋北很多老小區已經開始出新，天潤城1-4街區也在出新范圍內，我認為橋北這些老舊小區的優勢在於周邊的配套設施完善，完全可以滿足於自住需求，低廉的總價也可以說是剛需人群的福音。
@鼎點置業區域經理馬海元：橋北房主報價堅挺持樂觀態度
9月份以來，橋北二手房市場明顯沒有七八月份好，市場購買力在下降，房價目前處於堅挺的狀態，房主對後期走勢仍然保持樂觀態度。我認為大橋的開通對橋北房價還是有影響的，不過這仍然改變不瞭橋北剛需集中營的現狀。
橋北的名校學區隻是相對而言的，沖著學區的買房人，不如選擇市區真正的學區房。所以，學區因素不是橋北購房人考慮的主要因素，購買橋北二手房的人還是首要考慮居住。
@宅福房產區域經理凌榮平：教育配套還會提升高新板塊更有發展空間
我從業很多年，見證瞭橋北房價從幾千上漲到現在的兩萬多，基本上是兩年翻一番。但目前來看，高新板塊似乎發展潛力比橋北更大，區域內小區房齡新，規劃多，戶型齊全，今年交易量比較好。
就老橋北來看，明發、威尼斯板塊，單靠學區資源的話，不足以支撐房價大漲，江北以後會有更多的教育資源入駐，會不會超越現有學區資源呢？買房人也是有選擇性的，以後可能會選擇更有發展潛力的地方。但是橋北有名校學區的小區再降價也不太可能，房價和成交量要看後期整體的購買力。
看點03
未來橋北利好大爆發
近期利好
1、南京長江大橋回歸
時間：今年底
最新消息傳來，目前白玉蘭燈柱正在按照文物保護的標準進行修繕。它們不僅保持瞭最初的外觀風貌，而且更加節能與便民。
2、地鐵11號線開建
時間：預計今年12月份開工，2021年投入使用
地鐵11號線雖然是一條全線位於長江以北的地鐵線路，但11號線是橋北通往江北核心區的重要通道。
3、和燕路隧道動工
時間：已開工
將來和燕路到江通道建成後，直接利好城北新鼓樓、邁燕新城等板塊，以及橋北、八卦洲等區域。
4、商業配套越來越成熟
橋北向來是江北商業氛圍最濃厚、能級最高的區域。金都匯廣場、京新廣場、弘陽廣場升級、華東第一傢金象王府井商業……
除瞭上面提到的這些以外，橋北還有不少配套利好：
交通配套
地鐵三號線
從過江第一站10分鐘可以到南京站，25分鐘到大行宮，40分鐘不到可抵達南京南站。
地鐵S8
地鐵S8線連接橋北、高新、大廠、六合，是區域內部一條重要的地鐵線，未來還將繼續南延。7月13日，南京S8線南延工程保險項目（DS8-XB02標）正式開始對外招標，這也意味著S8線南延線通車更近瞭！
揚子江隧道新竹靜電機推薦廠商
大橋封閉期間，揚子江隧道將發揮重要作用，是橋北地區陸路通道過江的第一選擇。
長江二橋
浦儀高速
將進一步改變目前橋北居民出行格局。
商業配套
橋北是目前江北新區商業最為繁榮、能級最高的區域。弘陽廣場擁有南京最大的一站式兒童天地、南京首傢串聯購物、遊樂的主題街區，南京最高的摩天輪。
而規劃的金象城.王府井購物中心集豪華酒店式公寓、大型情景式ShoppingMall、摩登時尚購物街區、國際五星級酒店等為一體，未來將為橋北增添更多的商業活力。
教育
名校分校眾多，教育資源較充足，小學有瑯琊路小學明發濱江新城分校、天潤城分校、浦口外國語學校、北京東路小學分校紅太陽小學、力學小學海德北岸分校、南京一中明發濱江新城分校、南京二十九中天潤城和威尼斯水城分校等等。
在“十三五”期間橋桃園靜電機保養價格北、高新還將新建24所幼兒園，7所小學，5所初中及一所高中。
醫療
浦口醫院
南醫大附屬第四醫院
橋北目前唯一的三甲醫院，它是今年江北新區重點建設的重大項目之一，預計將在2019年投入使用。
休閑娛樂
浦口火車站
擁有悠久歷史的浦口火車站即將改造，投資金額達37億之多，未來將成為南京重要的歷史文化街區。
橋北濱江公園
橋北濱江公園位於大橋北堡西側，未來二期工程將繼續擴建，和核心區濱江風光帶連城一片，現在也是橋北居民日常休閑的主要場所。
泰山廟
始建於明初，雖幾經滄桑，但泰山廟會一直興盛不衰。泰山廟祭祀的日子是每年農歷三月二十八日，也是橋北地區的一個重要節日。
橋北文體中心
橋北文體中心是江北地區最大的文化藝術中心，橋北地區集商業辦公、娛樂體育、居住休閑為一體的城市綜合體。
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